Ngay khi chứng kiến nhiều diễn biến tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản cùng những bất ổn trong huy động trái phiếu, cơ quan quản lý đã có các động thái mạnh mẽ trong kiểm soát, siết chặt nguồn tín dụng vào bất động sản. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia lo ngại, việc siết tín dụng vào bất động sản có thể dẫn tới nhiều hệ lụy.
Các động thái thắt chặt hay nới lỏng của chính sách tín dụng đều ảnh hưởng trực tiếp rất lớn đến với thị trường bất động sản, khiến cho thị trường hoặc đóng băng hoặc quá nóng, có nguy cơ tạo ra bong bóng bất động sản.
Câu chuyện siết tín dụng vào bất động sản
Trong bối cảnh thị trường bất động sản xuất hiện dấu hiệu tăng trưởng nóng, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng theo đúng chỉ tiêu được Ngân hàng Nhà nước giao thực hiện trong năm 2022. Điều này cũng nhằm phù hợp với các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng, hoạt động ngân hàng của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước
Chính sách tín dụng có tác động mạnh mẽ tới kênh đầu tư bất động sản. Bởi trên thực tế, nguồn vốn vay để đầu tư cho thị trường bất động sản phụ thuộc 70 – 75% nguồn vốn của ngân hàng thương mại. Thế nên, bất kỳ động thái thắt chặt hay nới lỏng trong chính sách tín dụng đều trực tiếp ảnh hưởng lớn đến với thị trường bất động sản, khiến cho thị trường hoặc đóng băng hoặc quá nóng, có nguy cơ tạo ra bong bóng bất động sản.
Tuy nhiên, câu chuyện siết tín dụng vào bất động sản không phải bây giờ mới nóng. Cách đây 2 năm, các ngân hàng cũng đã ban hành chính sách hạn chế cho vay. Vì vậy, mới xuất hiện tình trạng nhiều doanh nghiệp địa ốc đua nhau phát hành trái phiếu với lãi suất cao để huy động vốn trong dân.
Tại một diễn biến khác, trong giai đoạn 2007 – 2011, thị trường bất động sản cũng từng rơi vào tình cảnh biến động lên xuống bởi chính sách tín dụng. Cụ thể là vào năm 2007, lãi suất cho vay chỉ dao động trong khoảng 9 – 12% thì đến đầu năm 2008, mức lãi suất đã tăng lên 18,5%. Điều này phản ánh đúng chính sách thắt chặt tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước nhằm kiềm chế lạm phát, và tiếp tục tăng sau đó lên mức trên 21% vào cuối năm 2008.
Trong năm 2009 và 2010, lãi suất cho vay trung dài hạn giảm nhẹ xuống còn khoảng 12 – 16%. Tuy nhiên đến năm 2011, lãi suất cho vay lại tăng vọt lên mức trên dưới 20% do tình hình lạm phát cao quay trở lại một lần nữa.
Phản ứng của thị trường bất động sản trước động thái siết tín dụng
Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên – Môi trường, ông Đặng Hùng Võ, cho biết giải pháp siết tín dụng trong tình cảnh thị trường tăng trưởng nóng chính là biện pháp đương nhiên để ngăn tiền từ ngân hàng chảy vào thị trường, đây là việc bắt buộc phải làm. Đấy là giải pháp tiền tệ đối với các trường hợp sốt nóng của thị trường.
Ngoài ra, việc “siết” tín dụng chảy vào lĩnh vực bất động sản, sẽ làm giảm nhà đầu cơ, các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính. Điều này sẽ từng bước làm minh bạch, chuyên nghiệp hóa thị trường bất động sản.
Năm 2007, việc bùng nổ tín dụng đã dẫn đến tình trạng bong bóng chứng khoán và bất động sản, làm tăng nợ xấu trong hệ thống ngân hàng. Sang năm 2008, để kiềm chế lạm phát đã vọt lên trên 20%/năm trong bối cảnh cung tiền mở rộng quá mức, Ngân hàng Nhà nước buộc phải thắt chặt cung tiền để có thể trở lại mức tăng trưởng bình thường.
Giai đoạn năm 2009 – 2010, van tín dụng vào bất động sản lại được mở. Thị trường bất động sản lại nóng mạnh, xuất hiện bong bóng tài sản. Sau đó, việc thắt chặt tín dụng vào bất động sản đã dần kéo theo sự bắt đầu đổ vỡ thị trường bất động sản.
Năm 2011, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã có những biện pháp cụ thể liên quan đến lĩnh vực bất động sản đó là thực hiện Nghị quyết số 11 của Chính phủ về giải pháp kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô. Cụ thể, hành vi của biện pháp này là thực hiện giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán.
Vào thời điểm đó chính là lúc mà hầu hết các nhà đầu tư đua nhau khuyến mại, giảm giá. Có người còn chấp nhận hỗ trợ chi phí, thủ tục vay ngân hàng nhưng đều không cải thiện được tình hình. Hàng loạt dự án bất động sản thời điểm đó phải ồ ạt giảm giá, nhiều nhà đầu tư phải rao bán chung cư dưới giá gốc, chấp nhận lỗ nặng để thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng.
Lý giải về nguyên nhân giảm giá, đại diện chủ đầu tư cho biết, dù dự án đã bán được 70% lượng căn hộ, tuy nhiên vẫn gặp khó khăn khi bước vào đợt nộp tiền thứ 2 theo tiến độ do chính sách thắt chặt tín dụng. Thêm nữa, trên thị trường xuất hiện tình trạng không có tiền phải bán tháo hàng.
Phòng Marketing Đất Vàng Group
ĐẤT VÀNG GROUP – KIẾN TẠO TƯƠNG LAI
FanPage: https://www.facebook.com/Datvangcorp
Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCgugSEty_ZCT1bN–7v1MLw
Hotline: 1900 636 109
