Hiện nay, có rất nhiều phương án kinh doanh bất động sản mang lại lợi nhuận, và một trong số đó là tách thửa thành nhiều thửa nhỏ. Tuy nhiên, người đầu tư bất động sản nên nắm rõ các loại đất không được tách thửa để tránh rủi ro khi đầu tư.
Đất không đáp ứng điều kiện diện tích tối thiểu để tách thửa
Diện tích tối thiểu là diện tích mà thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn.
Theo quy định pháp luật hiện hành, đất được tách thửa phải đáp ứng điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu. Ví dụ, Ủy ban nhân dân (UBND) Thành phố Hà Nội quy định hạn mức giao đất và công nhận quyền sử dụng đất ở của khu vực các phường là 30m2 – 90m2, các xã giáp ranh quận, thị trấn là 60m2 – 120m2… Ngoài ra, chiều rộng và chiều sâu từ 03m trở lên (so với chỉ giới xây dựng).
Nếu thửa đất đó không đảm bảo diện tích tối thiểu với quy định, thì không thể tách thửa.
Đây là điều kiện áp dụng đối với tất cả các tỉnh thành và các loại đất. Điều này đồng nghĩa với việc đất sẽ không được tách thửa nếu không đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu.
Đất tại tỉnh, thành tạm dừng thủ tục tách thửa
Một số tỉnh, thành hiện nay đã ban hành công văn chỉ đạo tạm dừng tiếp nhận, giải quyết thủ tục tách thửa.
Lưu ý:
- Chỉ tạm dừng tiếp nhận, giải quyết thủ tục cho đất nông nghiệp. Việc tạm dừng này không áp dụng đối với thửa đất ở.
- Người dân muốn biết thông tin tạm dừng tách thửa loại đất nào phải xem chi tiết nội dung công văn của từng tỉnh, thành đó.
- Tuy nhiên, việc tạm dừng thủ tục tách thửa là biện pháp tạm thời nhằm góp phần ngăn chặn tình trạng sốt đất và không cấm tách thửa trong thời gian dài (Luật Đất đai 2013 và văn bản quy định)
Đất không có Sổ đỏ, Sổ hồng
Theo nguyên tắc được đặt ra, đất không có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) sẽ không đủ điều kiện tách thửa. Vì tách thửa thường được thực hiện khi chuyển nhượng, tặng cho một phần đất; mà theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có Sổ đỏ, Sổ hồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai.
Tuy nhiên, vẫn có một vài tỉnh vẫn có thể thực hiện điều này nếu đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng (chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng). Ví dụ như tỉnh Bắc Kạn.
Đất đang có tranh chấp, hết thời hạn sử dụng
* Đất đang có tranh chấp
Một số tỉnh thành hiện nay quy định rất rõ, đất không có tranh chấp mới được tách thửa. Tuy nhiên, vẫn có một số tỉnh thì không quy định vấn đề này.
Mặc dù vậy, trên thực tế việc làm này vẫn thường được thực hiện chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất. Chính vì vậy, đất có tranh chấp sẽ không đủ điều kiện tách thửa.
* Đất hết thời hạn sử dụng
Thời hạn sư dụng được chia thành hai nhóm, đất sử dụng ổn định lâu dài (như đất ở của hộ gia đình, cá nhân) và đất sử dụng có thời hạn (như đất nông nghiệp).
Nếu đất hết thời hạn sử dụng thì người sử dụng đất không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp…. Đồng nghĩa, khi tách thửa cũng cần phải còn thời hạn sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất đang bị kê biên
Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, khi quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì không được tách thửa, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp…
Đồng thời khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự (theo khoản 1 Điều 111 Luật Thi hành án dân sự 2008).
Không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định, nguyên tắc sử dụng đất là phải sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Vì thế, tách thửa đất cũng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
Nguyên tắc này cũng được các tỉnh, thành quy định rõ trong quyết định quy định về điều kiện được phép tách thửa.
Theo đó, nhiều tỉnh, thành quy định rõ muốn tách thửa phải phù hợp với quy hoạch. Đất thuộc các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch cũng không được tách thửa.
Đất đã có thông báo thu hồi
Khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai 2013 quy định trước khi có quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi cho người sử dụng đất biết trước thời điểm thu hồi một khoảng thời gian nhất định, cụ thể:
- Chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp.
- Chậm nhất là 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.
Thông báo thu hồi đất được gửi đến cho người có đất bị thu hồi. Ngay khi có thông báo thu hồi đất thì cơ quan nhà nước sẽ từ chối hồ sơ đề nghị tách thửa của người sử dụng đất.
Phòng Marketing Đất Vàng Group
ĐẤT VÀNG GROUP – KIẾN TẠO TƯƠNG LAI
FanPage: https://www.facebook.com/Datvangcorp
Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCgugSEty_ZCT1bN–7v1MLw
Hotline: 1900 636 109
