Trong nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện về mặt giá trị của quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 19 điều 3 Luật đất đai 2013 định nghĩa giá đất, cụ thể như sau: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”.
Hiện nay, giá đất có vai trò quan trọng trong các giao dịch liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, khung giá đất hiện nay vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, vướng mắc. Mới đây, có ý kiến cho rằng nên để người dân cùng tham gia xây dựng giá đất. Vậy đề xuất này liệu có khả thi?
Giá đất có ý nghĩa như thế nào đối với các giao dịch về đất đai
Giá đất theo khung nhà nước ban hành là cơ sở pháp lý, tạo điều kiện để toàn dân được sở hữu đất đai vận động theo cơ chế thị trường. Sự cần thiết khi ban hành giá đất trong lĩnh vực các hoạt động quản lý của Nhà nước bao gồm:
- Giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường.
- Giá đất là công cụ để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình đối với Nhà nước.
- Nhà nước sử dụng giá đất để điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy định của pháp luật.
- Giá đất cũng là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyển sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp,…
Do đó phải xác định giá đất chính xác, hợp lý để đảm bảo tính công bằng, giải quyết hài hòa lợi ích của các bên tham gia nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua bất động – người bán bất động sản, người bị thu hồi đất và Nhà nước,…
Là căn cứ để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Căn cứ theo quy định tại điểm đ khoản 4 điều 114 Luật đất đai năm 2013, khoản 5 điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và khoản 4 điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh:
- Giá đất áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất được tính như sau: Giá trị của thửa đất cần định giá (1m2) = Giá đất trong bảng giá đất x hệ số điều chỉnh giá đất.
Căn cứ quy định của Nghị định số 44 và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường (Thông tư số 36), quy trình xác định giá đất cụ thể gồm những bước:
- Bước 1. Xây dựng kế hoạch và chuẩn bị định giá đất cụ thể
- Bước 2. Điều tra, tổng hợp, phân tích dữ liệu, áp dụng phương pháp định giá đất để xây dựng phương án giá đất cụ thể
- Bước 3. Thẩm định và hoàn chỉnh dự thảo phương án giá đất cụ thể
- Bước 4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định phê duyệt giá đất cụ thể
Có thể thấy rằng, việc xác định giá đất chính xác, hợp lý là một trong những yêu cầu bắt buộc để đảm bảo tính công bằng cũng như đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đề xuất cho người dân xây dựng giá đất
Quy trình định giá đất nêu trên đều do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, UBND cấp tỉnh… thực hiện. Tuy nhiên, người chịu ảnh hưởng trực tiếp từ việc xác định giá đất lại là người dân thì không tham gia vào quy trình này.
Theo Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS cho rằng, vì người dân chưa được tham gia xây dựng giá đất nên cần thực hiện khảo sát tỷ lệ người dân đồng thuận hoặc không về giá đất. Đề xuất này cần được đưa vào Luật Đất đai sửa đổi bởi:
- Giá đất để xác định mức giá bồi thường thấp hơn giá thị trường, dẫn đến mức giá bồi thường trên thực tế không phù hợp với quyền, lợi ích của người sử dụng đất. Đặc biệt, việc giá đất thấp hơn giá thị trường là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng khiếu kiện triền miên của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.
Như vậy, có thể thấy, việc để người dân được tham gia vào quá trình xây dựng giá đất mang ý nghĩa vô cùng quan trọng. Đây được xem là một giải pháp để khắc phục mâu thuẫn của người dân cũng như góp phần thúc đẩy việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương.
Phòng Marketing Đất Vàng Group
ĐẤT VÀNG GROUP – KIẾN TẠO TƯƠNG LAI
FanPage: https://www.facebook.com/Datvangcorp
Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCgugSEty_ZCT1bN–7v1MLw
Hotline: 1900 636 109
