Các sản phẩm bất động sản bắt nguồn từ đất đai mà Luật Đất đai 2013 hiện nay đang tồn tại nhiều bất cập và vướng mắc. Thực tế, có những dự án rơi vào tình trạng bế tắc đến 10 năm vì vướng luật không thể giải quyết.
Tình trạng ách tắc dự án do pháp lý
So với thu nhập hiện tại của đại bộ phận người dân thì giá bất động sản Việt Nam vẫn đang ở mức tương đối cao. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này được nhận định là do nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn rất lớn trong khi nguồn cung hạn chế, lượng sản phẩm khan hiếm. Hơn hết, hệ lụy của việc mất cân bằng cán cân cung – cầu là do vướng mắc về pháp lý. Con số dự án ách tắc tại Hà Nội và TP. HCM ước tính rơi vào khoảng 400 dự án.
Nếu nhu cầu bất động sản cách đây vài năm chỉ tăng lên vài phần trăm thì thời gian gần đây đã tăng đến vài chục phần trăm trong khi nguồn cung lại không bắt kịp đà tăng này.
Các sản phẩm bất động sản bắt nguồn từ đất đai mà Luật Đất đai 2013 hiện đang còn nhiều bất cập và vướng mắc. Thực tế, có những dự án bế tắc đến 10 năm vì vướng luật và không thể giải quyết. Dù rất nhiều bộ luật đã được điều chỉnh nhưng dù sửa đổi thông thoáng hay thắt chặt, thì quan trọng nhất vẫn là phải giúp tạo ra thị trường bền vững thay vì méo mó như hiện tại.
Việc sửa đổi các vướng mắc liên quan đến bất động sản cần lấy Luật Đất đai làm gốc, từ đó sửa đổi lại các bộ luật liên quan. Bất động sản vốn là một loại hàng hoá được mua đi bán lại, nên cần gia giảm càng nhiều thủ tục hành chính càng tốt để việc giao dịch thêm thuận lợi.
Bất cập trong quy định pháp lý bất động sản
Tuy vậy, nút thắt lớn nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản hiện nằm ở Nghị định 30 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015. Mặc dù cả 2 Nghị định đã giải quyết nhiều vướng mắc cho doanh nghiệp nhưng lại chứa đựng mâu thuẫn, khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn bởi những quy định chưa rõ ràng.
Hiện tại, doanh nghiệp chỉ được công nhận là chủ đầu tư khu đô thị khi có quyền sử dụng đất ở hoặc đã có đất ở và các loại đất khác. Tuy nhiên lại không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở đối với các trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp hoặc đã có đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở). Từ đó khiến các dự án chưa có đất ở bị tắc nghẽn.
Ngoài ra, thêm một nút thắt gây ách tắc cho các dự án bất động sản đó là nội dung định giá đất. Có doanh nghiệp cho rằng việc định giá đất như thế nào, phương án ra sao hiện nay vẫn đều là cảm tính. Định giá thấp sẽ mất tiền của Nhà nước, trong khi định giá cao thì doanh nghiệp không làm được, nên có rất ít đơn vị dám định giá.
Vấn đề ở đây là cả Luật Đất đai và cả Nghị định 30 đều không cho phép chuyển đổi các loại đất khác sang đất ở, khiến cho lượng lớn dự án bị ách tắc. Đồng thời gây khó khăn và cản trở các doanh nghiệp trong phát triển nguồn cung bất động sản phục vụ thị trường. Do đó, việc sửa đổi hành lang pháp lý đang trở nên cấp bách hơn bao giờ hết.
Ngoài ra, việc giải phóng mặt bằng, đất đai phải do cơ quan Nhà nước chịu trách nhiệm chứ không nên “đẩy” cho doanh nghiệp. Như vậy mới đủ sức nặng và đảm bảo tiến độ để có mặt bằng “sạch” khi triển khai dự án.
Không chỉ vậy, khung giá đất và giá đất thực tế trên thị trường cũng là một bất cập tồn tại trong nhiều năm qua. Nhiều doanh nghiệp cho rằng việc cố định thời gian ban hành khung giá đất 5 năm/lần là không thực tế. Đồng thời, giữa khung giá đất, bảng giá đất với giá đất thực tế có sự chênh lệch rất lớn, không phản ánh đúng diễn biến thị trường.
Do đó, doanh nghiệp cũng đề xuất xem xét loại bỏ quy định về thời gian ban hành khung, bảng giá đất, nên giao quyền cho HĐND và UBND cấp tỉnh chủ động ban hành bảng giá đất và giá đất cụ thể của địa phương để đảm bảo nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai là “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường…”.
Trong khi đó, việc quy định phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm cũng được phản ánh là không hợp lý vì. Bởi với các dự án đang triển khai trong kỳ kế hoạch đã được phê duyệt nếu chưa giải phóng mặt bằng xong thì phải tiếp tục đăng ký kế hoạch sử dụng đất trong năm tiếp theo. Nhưng thực tế, nhiều dự án đã bị chậm tiến độ hoặc dừng triển khai do đợi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
Do vậy, các doanh nghiệp đề xuất xem xét sửa đổi kế hoạch sử dụng đất của UBND cấp huyện 3 năm/lần thay vì đăng ký và phê duyệt kế hoạch hàng năm. Thay vào đó, hàng năm UBND chỉ cần phê duyệt bổ sung dự án đăng ký mới, giúp các dự án đang triển khai có thời gian thực hiện, tránh bị chậm hoặc dừng triển khai trong khi đợi phê duyệt.
Phòng Marketing Đất Vàng Group
ĐẤT VÀNG GROUP – KIẾN TẠO TƯƠNG LAI
FanPage: https://www.facebook.com/Datvangcorp
Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCgugSEty_ZCT1bN–7v1MLw
Hotline: 1900 636 109
