4 CAM KẾT NHẤT ĐỊNH PHẢI CÓ KHI KÝ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA ĐẤT

Đặt cọc mua đất thường để phục vụ cho việc giao kết hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau đây là những cam kết phải biết khi ký hợp đồng đặt cọc mua đất để hạn chế tối đa rủi ro hoặc thậm chí là tranh chấp.

Khi tiến hành ký hợp đồng đặt cọc, các bên tham gia có quyền đưa ra bất kì yêu cầu, cam kết nào với bên còn lại, với điều kiện không trái luật hay vi phạm đạo đức xã hội.

Đất không có tranh chấp và không bị kê biên

Đất không có tranh chấp và không bị kê biên
Đất không có tranh chấp và không bị kê biên

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, nhà đất nếu muốn chuyển nhượng cần phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

  • Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngoại trừ trường hợp nêu tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế nêu tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
  • Đất đang không có tranh chấp.
  • Quyền sử dụng đất cũng không bị kê biên để đảm bảo việc thi hành án.
  • Đang trong thời hạn sử dụng đất.

Trong đó, chỉ cần đất hiện đang có tranh chấp hoặc quyền sử dụng đất bị kê biên để thi hành án theo quyết định của cơ quan thẩm quyền thì sẽ không thể chuyển nhượng được. Vì thế, trước khi đặt cọc, bên đặt cọc nên đề nghị bên nhận đặt cọc cam kết đất không thuộc vào những trường hợp này.

Dù vậy, đất không có tranh chấp thường sẽ được hiểu theo 2 nghĩa khác nhau:

Trường hợp 1: Trên thực tế có tranh chấp nhưng không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp, thì cơ quan đăng ký đất đai không có căn cứ từ chối hồ sơ đăng ký sang tên.

Điều này khá dễ hiểu vì nếu công nhận lý do “chỉ vì có tranh chấp diễn ra trên thực tế” nhưng không nộp đơn từ chối quyền đăng ký sang tên thì sẽ xảy ra tình trạng người sử dụng đất liền kề hoặc bất kỳ người sử dụng đất nào “lợi dụng” lý do đất tranh chấp để ngăn cản người sử dụng đất hợp pháp chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, thì cơ quan đăng ký đất đai có căn cứ để không thực hiện đăng ký chuyển nhượng cho đến khi quyết định giải quyết tranh chấp đất đai bắt đầu có hiệu lực.

Bởi thế, bên đặt cọc cần đề nghị bên nhận đặt cọc cam kết mảnh đất đó không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án. Đồng thời, bạn cũng nên hiểu đất có tranh chấp ở đây là một trong các bên tranh chấp đã nộp đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất tại cơ quan nhà nước.

Đất không thuộc diện quy hoạch

Đất không thuộc diện quy hoạch
Đất không thuộc diện quy hoạch

Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 sửa bổi, bổ sung có nêu rõ đất thuộc diện quy hoạch sẽ gồm 2 trường hợp:

Trường hợp 1: Quy hoạch sử dụng đất đã công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện. Người sử dụng đất trong trường hợp này vẫn tiếp tục được sử dụng và thực hiện các quyền như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hay thế chấp,…

Trường hợp 2: Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện. Khi đó, người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch đề ra, được thực hiện tiếp các quyền của người sử dụng đất (chuyển nhượng, cho tặng,…) nhưng không được phép xây mới nhà ở, công trình hay trồng cây lâu năm.

Do đó, có thể thấy, nếu chưa bị thu hồi thì người sử dụng đất vẫn có quyền chuyển nhượng, cho tặng đất nhưng sẽ khó thực hiện và “giá trị” thửa đất sẽ giảm đi nhiều lần. Nên để tránh rủi ro khi nhận chuyển nhượng, bên đặt cọc cần đề nghị bên nhận đặt cọc cam kết đất không thuộc vào diện quy hoạch.

Dù vậy, các bên cũng cần lưu ý có nhiều trường hợp đất thuộc quy hoạch nhưng chính bên nhận đặt cọc cũng không biết thông tin này. Vì thế, nếu không may đất thuộc quy hoạch thì hai bên có thể thỏa thuận trả lại tiền cọc để thể hiện thiện chí thay vì yêu cầu xử phạt.

Đất đai có Giấy chứng nhận hợp pháp

Đất đai có Giấy chứng nhận hợp pháp
Đất đai có Giấy chứng nhận hợp pháp

Đất đai nếu muốn chuyển nhượng thì một trong những điều kiện tiên quyết là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp nêu tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế nêu tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

Vốn đã có không ít trường hợp sử dụng Giấy chứng nhận giả để lừa đảo. Vì thế, để loại trừ rủi ro bên đặt cọc cần yêu cầu bên nhận đặt cọc cam kết có Giấy chứng nhận hợp pháp, nếu có dùng Giấy chứng nhận giả thì vẫn có thể đưa thêm điều khoản phạt vi phạm khi đặt cọc.

Đất đang không bị thế chấp tại bất cứ đâu

Hiện tại, người nhận thế chấp không chỉ là ngân hàng mà cả cá nhân, tổ chức tài chính,… cũng đều có quyền nhận thế chấp nếu đủ điều kiện. Bên thế chấp cũng có quyền chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất nếu được bên nhận thế chấp đồng ý (khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Luật Dân sự 2015).

Tuy nhiên, hầu hết ngân hàng khi ký hợp đồng thế chấp họ đều không đồng ý cho phép chuyển nhượng hoặc tặng cho. Nên khi đặt cọc, bên mua phải yêu cầu bên nhận đặt cọc cam kết đất không là tài sản thế chấp, trừ trường hợp thế chấp nhưng được bên nhận thế chấp đồng ý cho phép chuyển nhượng hoặc tặng cho,…

Phòng Marketing Đất Vàng Group

 

ĐẤT VÀNG GROUP – KIẾN TẠO TƯƠNG LAI

FanPage: https://www.facebook.com/Datvangcorp

Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCgugSEty_ZCT1bN–7v1MLw

Hotline: 1900 636 109

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.