3 RỦI RO TỪ VIỆC MUA BÁN ĐẤT “HAI GIÁ”

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản đang xảy ra tình trạng bán nhà “hai giá” ở hầu hết các phân khúc, từ căn hộ chung cư, biệt thự liền kề đến đất nền phân lô. Điều này có nghĩa là giá bán thực tế của bất động sản cao hơn giá ghi trên hợp đồng mua bán.

Mục đích của hành vi này nhằm để trốn thuế hay giảm thuế. Việc mua bán hai giá, hai hợp đồng là vi phạm pháp luật và tiềm ẩn nhiều rủi ro như bị xử phạt, mất tiền hoặc có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Mua bán đất “hai giá” là gì?

Mua bán đất “hai giá” là gì?
Mua bán đất “hai giá” là gì?

Về định nghĩa, mua bán đất hai giá là một hình thức chuyển nhượng một thửa đất nhưng các bên mua bán lại lập hai hợp đồng với hai giá khác nhau nhằm trốn, giảm số thuế, lệ phí phải nộp.

Các bên cần phải lập 02 hợp đồng trước chuyển nhượng đất hai giá theo quy định như sau:

  • 01 hợp đồng không có công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Giá cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng này là giá trị thực sự mà bên nhận chuyển nhượng trả cho bên chuyển nhượng.
  • 01 hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Đây là hợp đồng được sử dụng cho việc khai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và đăng ký biến động theo quy định (đăng ký sang tên). Vì để trốn, giảm thuế mà giá chuyển nhượng được công bố trong hợp đồng này thường thấp hơn nhiều so với giá thực tế mà các bên thỏa thuận.

Ví dụ, giá trị thực tế của một căn hộ chung cư là 3 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong hợp đồng mua bán chỉ ghi 2 tỷ đồng, phần chênh lệch còn lại được chủ đầu tư và khách hàng thỏa thuận dưới nhiều hình thức khác nhau bên ngoài hợp đồng mua bán.

3 rủi ro khi mua bán đất hai giá

(1) Bị xử phạt vi phạm hành chính

Căn cứ Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP quy định xử phạt hành vi trốn thuế như sau:

  • Phạt tiền bằng 01 lần số thuế trốn đối với người nộp thuế có từ một tình tiết giảm nhẹ trở lên khi thực hiện một trong các hành vi vi phạm sau đây: Không ghi chép trong sổ kế toán các khoản thu liên quan đến việc xác định số tiền thuế phải nộp, không khai, khai sai dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp hoặc tăng số tiền thuế được hoàn, được miễn, giảm thuế, trừ hành vi quy định tại Điều 16 Nghị định này.
  • Phạt tiền bằng 1,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế mà không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ.
  • Phạt tiền bằng 02 lần số thuế trốn đối với người nộp thuế có 01 tình tiết tăng nặng.
  • Phạt tiền bằng 2,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế có 02 tình tiết tăng nặng.
  • Phạt tiền bằng 03 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế có từ 03 tình tiết tăng nặng trở lên.

(2) Dễ xảy ra tranh chấp và mất tiền

Việc các bên chuyển nhượng thỏa thuận lập hai hợp đồng “hai giá” có thể dẫn đến tranh chấp, trường hợp thứ nhất rủi ro thuộc về bên chuyển nhượng (bên bán).

Khi có hai hợp đồng, nhưng chỉ có một hợp đồng được chứng thực thì theo quy định hợp đồng này sẽ có hiệu lực và được pháp luật bảo vệ. Đây là hợp đồng có giá trị thấp hơn so với hợp đồng còn lại. Chính vì vậy, chuyển nhượng dễ “bị mất tiền” nếu bên nhận chuyển nhượng chưa trả hoặc chưa trả hết số tiền chênh lệch thực tế.

Việc các bên chuyển nhượng thỏa thuận lập hai hợp đồng “hai giá” có thể dẫn đến tranh chấp
Việc các bên chuyển nhượng thỏa thuận lập hai hợp đồng “hai giá” có thể dẫn đến tranh chấp

Trường hợp thứ hai rủi ro thuộc về bên nhận chuyển nhượng (bên mua). Ví dụ, khi xảy ra tranh chấp, hoặc hợp đồng mua bán nhà giữa chủ đầu tư và khách hàng bị tòa án tuyên bố vô hiệu bởi một lý do nào đó, thì giá trị trên hợp đồng sẽ là cơ sở để xác định giá trị tài sản khi tính toán tiền bồi thường. Điều này lý giải ra có nghĩa là, người mua nhà chỉ có thể được bồi thường số tiền thấp hơn hoặc đúng bằng số tiền đã ghi trên hợp đồng, còn số tiền chênh được thỏa thuận bên ngoài hợp đồng sẽ bị mất trắng do không có căn cứ pháp lý nào chứng minh. 

(3) Truy cứu trách nhiệm hình sự

Nhìn từ góc độ luật pháp, luật sư Hà Huy Phong – Giám đốc Công ty Luật TNHH Inteco, Đoàn luật sư TP. Hà Nội cho rằng, việc chủ đầu tư và khách hàng “bắt tay” nhau mua bán bất động sản “hai giá”, thực chất là một hành vi vi phạm pháp luật.

Việc truy cứu trách nhiệm hình sự của hành vi mua bán đất “hai giá” được chia làm 03 khung hình phạt:

Khung hình phạt cơ bản: Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất “hai giá” nhằm trốn thuế với số tiền từ 100 đến dưới 300 triệu đồng thì bị phạt tiền từ 100 – 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.

Khung hình phạt tăng nặng thứ nhất: Đối với các đối tượng cụ thể sau: có tổ chức, số tiền trốn thuế từ 300 triệu đồng đến dưới 01 tỷ đồng, lợi dụng chức vụ, quyền hạn, phạm tội 02 lần trở lên, tái phạm nguy hiểm, thì bị phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 1.5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 01 – 03 năm:

Khung hình phạt tăng nặng thứ hai: phạm tội trốn thuế với số tiền 01 tỷ đồng trở lên, thì bị phạt tiền từ 1.5 tỷ đồng đến 4.5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 02 – 07 năm.

Phòng Marketing Đất Vàng Group

 

ĐẤT VÀNG GROUP – KIẾN TẠO TƯƠNG LAI

FanPage: https://www.facebook.com/Datvangcorp

Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCgugSEty_ZCT1bN–7v1MLw

Hotline: 1900 636 109

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.